| | | |
|
09.08.2005
Бизнес-центры: расчет на «своего» покупателя. |
|
|
Торговля в бизнес-центрах имеет свои плюсы и минусы. Одни товары продаются от случая к случаю, другие разлетаются мгновенно. Чтобы получать от торговли в бизнес-центрах стабильный доход, нужно учитывать их специфику
Конфликт интересов
В Москве расположено 90 деловых центров наивысшего класса «А» и более 350 – класса «В». Ежедневно в офисы, расположенные в них, приходят сотни тысяч людей. На первый взгляд кажется, что любой бизнес-центр, как заведение, которое посещает множество обеспеченных людей, – клондайк для торговцев. Однако чаще всего это иллюзия. Магазин, расположенный в самом обычном месте, может приносить своему владельцу куда большую прибыль. Почему так происходит?
Основная проблема бизнес-центров состоит в том, что большинство из них закрыто для сторонних посетителей. Особенно центры класса «А». Одно из главных требований арендаторов дорогих офисов – безопасность. А ее можно обеспечить только при отсутствии свободного доступа в здание. В результате круг потенциальных покупателей в бизнес-центрах сужается до его постоянных «обитателей». И сложно рассчитывать, что каждый из них будет регулярно делать какие-то дорогие покупки, не покидая рабочего места. Поэтому даже если в офисном здании работают 1000 человек и каждый десятый покупает что-то в одном из магазинов, это очень мало для ведения эффективного бизнеса.
При этом аренда торговой площадки в таком месте может стоить так же дорого, как аренда офиса. Брать меньше арендодателям невыгодно. Они стремятся выжать из всех имеющихся площадей как можно больше. Именно поэтому в проектах многих бизнес-центров изначально не предусматривается мест для размещения киосков и магазинов. Хотя нельзя сказать, что торговля здесь совсем не приветствуется.
– В наших бизнес-центрах специально построены «антресольные» этажи, – рассказывает вице-президент компании «Чайка Плаза» Эльвира Аль Али. – Мы предполагали, что на них можно будет развернуть торговлю всевозможными сопутствующими товарами, и таким образом сотрудники фирм-арендаторов получат дополнительные удобства. Для привлечения торговых фирм мы установили чисто символическую арендную плату – за один магазинчик нужно платить всего $120-130 в месяц. Но даже несмотря на это, активная торговля не пошла. Были попытки торговать чаем-кофе, сувенирной продукцией, мобильными телефонами, цветами. Но со временем эти торговые фирмы уходили, так как работа только на внутренних потребителей не приносила им ожидаемых доходов.
– У нас пытались торговать косметикой, ставить аппараты по продаже снэков, – рассказывает начальник отдела развития и реализации проектов бизнес-центра «Даев Плаза» Татьяна Лючинская. – Но это оказалось невыгодно ни нам, ни торговцам. Поэтому мы эту работу свернули.
Более популярная среди застройщиков концепция – возведение многофункциональных зданий. Офисный и торговый центры объединяются под одной крышей, но имеют разные входы. По сравнению с «чистыми» бизнес-центрами, они, как правило, строятся в многолюдных местах, где велик поток автомобилистов и пешеходов.
– Офис должен быть офисом – считает глава представительства компании Vinette Trading Company (центр «Олимпик-Плаза») Алексей Горинов. – Торговая и бизнес-зона должны быть функционально разделены. В нашем здании сделано именно так. Посетителями торгового центра являются не работники фирм, сидящих в офисном центре, а проходящие мимо люди.
На чем можно заработать?
Какими товарами выгодно торговать в бизнес-центрах? Здесь все зависит от его категории, уровня компаний-арендаторов и количества работающего в них персонала. Последний параметр – один из самых важных.
Несложно посчитать, что торговля теми же цветами вряд ли может принести ощутимую прибыль, если в бизнес-центре трудится 1000-2000 человек. Если представить идеальную ситуацию, что всем сотрудникам – и мужчинам, и женщинам – на дни рождения будут дарить цветы, каждый день на точке будет продаваться не более трех-пяти букетов. А всплески продаж возможны только несколько раз в году – перед 8 марта или 1 сентября.
Такую же логику можно применить в отношении других товаров. Часто в бизнес-центрах пытаются торговать сувенирной продукцией. Но это тоже невыгодно. Как правило, о подарках коллегам сотрудники заботятся заранее. А незапланированные покупки оказываются единичными.
Что касается торговли канцтоварами, то продажи будут тем успешнее, тем ниже уровень арендаторов, снимающих офис. В крупных компаниях канцелярские товары и расходные материалы для оргтехники – бумага, картриджи для принтеров и т. д. – закупаются централизованно и большими партиями. Рядовые сотрудники самостоятельно покупают себе разве что ручки или блокноты. На этой мелочевке опять же много не заработаешь.
Установка аппаратов по продаже газированной воды, соков, горячих напитков и снэков оправдывает себя в тех центрах, где нет продуктовых ларьков и точек общепита. Если речь идет о бизнес-центре класса «А», в котором есть кафе, то его сотрудники скорее предпочтут выпить чашку натурального кофе в комфортной обстановке, нежели покупать менее качественный растворимый напиток в бумажном стаканчике.
Правда, есть и исключения. По словам Эльвиры Аль Али, в одном из бизнес-центров компании «Чайка-Плаза» успешно идет торговля у владельцев продуктового магазина и аптеки.
– Все люди периодически заболевают, но при этом многие вынуждены оставаться на работе. Идти куда-то за лекарствами в случае необходимости проблематично. Поэтому аптека функционирует у нас давно и стабильно. А в магазине хорошо продаются продукты быстрого приготовления, готовая еда, соки, чай и кофе, – говорит она.
Что касается услуг – продажи авиабилетов, изготовления полиграфической продукции, продажи турпутевок, – то они пользуются спросом в деловых центрах только в том случае, если цены на них сопоставимы со среднерыночными. Иначе продажи опять же будут носить случайный характер, что не позволит фирме получать стабильную прибыль.
Кто в выигрыше?
Итак, чтобы планировать свои будущие доходы от торговли в деловом центре, нужно изначально рассчитывать только на внутренних потребителей. Поэтому, по мнению специалистов, торговля может быть выгодной только в крупных бизнес-центрах, где работает от 5000 человек. В следующем году в Москве ожидается введение в строй нескольких таких крупных центров – площадью более 50 тыс. кв. м. В них прибыль может приносить торговля разнообразными товарами: и парфюмерией, и сувенирной продукцией, и канцтоварами – за счет большого числа потенциальных потребителей.
А вот в небольших «чистых» бизнес-центрах при нынешней стоимости аренды стабильно работать смогут только индивидуальные предприниматели, ведущие небольшой семейный бизнес. Если предприниматель совмещает функции и продавца, и хозяина бизнеса, то тогда месячный доход в $400-500 может оказаться для него приемлемым.
Кстати, в скором времени конкуренцию желающим торговать в бизнес-центрах могут составить сами владельцы зданий.
– Мы хотим, чтобы на нашей территории продавались сопутствующие товары и услуги. Но так как сторонним компаниям это невыгодно, сейчас мы организовываем собственные сервис-бюро, – рассказывает Эльвира Аль Али. – В них можно будет заказывать полиграфическую продукцию, бизнес-букеты, авиабилеты. На этом мы не планируем зарабатывать. Все делается только для того, чтобы нашим арендаторам было удобнее, чтобы мы отличались в лучшую сторону от других бизнес-центров, так как конкуренция на рынке недвижимости достаточно высока.
www.mybiz.ru
| |
|
| |
|
